一边喊停降价，一边去化放缓：浦开集团现金流承压

　　城投现金流之困。

　　4月17日，上海浦东开发（集团）有限公司（简称“浦开集团”）旗下浦开云璟发布一则声明称，“自即日起，取消‘开云和璟里北区’项目本批次房源的销售安排。对已诚意关注本批次房源的新老客户，我们深表感谢。我司客户服务团队将保持与您的主动沟通，请持续关注。”

　　也就是说，浦开集团主动喊停了即将开售的新一批次房源。在现金流为王、去库存优先的当下，为何开发商主动喊停已取得预售证的房源销售？

　　4月17日下午，21世纪经济报道记者来到浦开云璟项目现场，看到项目四期、五期均是在建状态，四期外立面已接近完工状态。五期多栋高楼被灰色的脚手架包围，已接近现房的状态。

　　浦开云璟售楼处设置于项目二期一栋商业楼的一楼大堂内，一名身着西装的工作人员快步走出，询问记者是否来买房，并称“最近这几天销售都不在。”该名工作人员建议记者拿一张销售人员的名片，“到时联系。”

　　其间，有两组购房者进入售楼处，咨询相关问题。但得到的回答是，销售人员不在，房子暂时无法销售。

　　作为浦东中环标杆项目，浦开云璟此前多次开盘均触发积分、去化迅速，保持着比较良好的现金流状态。此前，项目传出降价的消息，并引发老业主不满。

　　接近现房销售状态

　　公开信息显示，浦开云璟地处浦东新区金桥镇张家浜板块，属于上海市中环区域。项目整体规划为总建面约35万平方米的大型综合体，涵盖住宅、商业、办公及酒店等多元业态。项目分多期开发，住宅主力户型覆盖约76平方米-270平方米的两至五房，社区规划中央景观花园、环形步道等全龄配套，同时项目还规划有社区商业。

　　记者在四期项目工地看到，四期南里、北里两个小区以一条道路为界，可以看作是两个独立组团。北里紧挨一条城市内河，河对岸有一排高压线。目前北里正加紧安装外立面铝板及阳台玻璃等。北里工地的施工铭牌显示，“张家浜楔形绿地C2c-04地块住宅项目”开工日期为2023年8月28日，竣工日期为2026年9月29日。

　　浦开云璟四期北里已接近现房销售。购房者可以看到项目外观及小区环境，“所见即所得”。面对如此直观的销售优势，浦开集团却选择主动喊停销售，源于一场“降价”风波。

　　此前的4月初，位于上海浦东中环的浦开云璟（又名“开云和璟里”）四期北区部分（简称“北里”）官宣过会，备案均价8.5万元/平方米。相比2025年7月首次入市的南区（简称“南里”）备案均价9.2万元/平方米，这次均价直观降低了7000元/平方米。

　　据一房一价表，此前南里低楼层的房源也有7.1万元/平方米、8.2万元/平方米的售价。不过中层房源大多数在9.5万元/平方米左右，高层房源有的甚至超过了10万元/平方米。对比之下，最新批次的房源确实有“降价”之嫌。

　　据公开信息，浦开云璟四期北里备案均价公开之后，遭到了南里业主的投诉，内容包括项目存在“质量安全、虚假宣传、降标减配、区别对待”等。

　　4月17日下午，浦开集团发出前述声明，宣布即日起取消北里本批次房源的销售安排，并强调“将更加严格把控工程质量，确保交付品质。”

　　网上房地产数据显示，四期南里两批次产品自2025年入市以来，464套住宅中，目前仍有99套可售。今年以来仅成交4套，剩余房源以大户型为主。

　　值得一提的是，浦开云璟后续货量充足，除四期北里待售的235套房源外，五期南北地块也已进入待推出阶段，存货压力较大。

　　现金流重于利润

　　面临销售困境的还不止浦开云璟。4月17日下午，记者又来到了该公司另一在售项目——开云艾尚里。

　　开云艾尚里位于浦东北蔡内中环，项目整体去化表现平稳但偏慢，始终未触发积分。项目自2023年入市以来多次调价，均价从初期9.8万元/平方米逐步下调至9.1万元/平方米。

　　据该项目售楼处销售人员透露，目前项目南片区小地块，也就是项目二期准备开售，目前一房一价表还未出来，但均价可能下调至8万多元/平方米，中间套小户型甚至有6-7万元/平方米的价格水平。不过，他强调项目北片区的三期还在规划开发中，价格会调整回9.8万元/平方米。

　　由此可见，两个项目均有以价换量的端倪。一边是主动喊停几近现房状态的房源销售；另一边是存货去化承压。以价换量会否成为浦开集团一招破局换取现金流的唯一办法？

　　公开资料显示，浦开集团于2016年5月由上海浦东土地控股（集团）有限公司和上海浦东轨道交通开发投资（集团）有限公司合并成立。尽管尚未上市，但浦开集团的财务状况可从合并财务报表口径管中窥豹。

　　4月10日，浦开集团发布2026年第一期公司债券募集说明书。根据披露信息，公司在经营发展中面临财务、经营、管理及政策等方面的潜在风险，其中财务相关因素受到重点关注，主要包括应收款项回收管理、存货规模与跌价应对、收入结构稳定性、有息负债水平及短期偿债能力等事项。

　　数据显示，2022年至2024年及2025年前三季度，公司营业收入分别为59.34亿元、43.62亿元、133.33亿元和57.48亿元，呈现一定波动特征，且房地产销售收入占比均超过78%，业务收入来源相对集中。

　　同期，公司存货账面价值由392.57亿元增长至574.05亿元，占总资产比重提升至43.02%，主要构成为土地及项目开发成本。募集说明书提及，若项目去化节奏放缓，存货出现较长时间积压，在市场环境变化下可能存在价值波动及跌价压力。

　　伴随项目布局与规模拓展，公司应收款项整体处于较高水平，前述报告期内，浦开集团的应收账款、其他应收款及长期应收款合计分别为125.03亿元、69.66亿元、89.51亿元和109.15亿元，其他应收款占比相对较高，回收进度将对公司偿债能力产生一定影响。

　　在债务结构方面，公司有息负债规模稳步提升，由272.79亿元增至394.88亿元，占总负债比重保持在四成以上。虽然债务期限安排相对均衡，但随着有息负债规模上升，刚性兑付支出相应增加，对公司资金统筹安排与持续经营提出了更高要求。

　　一名业内人士表示，作为浦东城市更新的核心主体，浦开集团承担大片区综合开发职能，在项目运作上更注重整体“算大账”，销售回款的优先级远高于单一项目利润。

　　这名业内人士进一步指出，浦开云璟作为超大体量综合大盘，后续仍有多期开发计划，尽早实现回款也意味着更高的经营安全边际。同时，城投公司的考核导向已发生转变，不再单一看重利润指标，现金流、去化率、回款率均成为核心考核硬指标，在此背景下，适度降价走量、加快资金回笼，对城投而言是保障信用评级、防范债务违约的关键举措。